적정토지비 산정

   토지대의 상한선은 분양가 및 공사비 간접비 등을 인근 시세 및 조건에 맞게 산정 후 개략적 사업성 검토를 할 경우 세전 사업이익이 총 분양가 대비 10%정도가 나오는 토지대가 지불 할 수 있는 상한 선이다.

 

사업권 양도 양수

사업부지에 따라 이미 사업승인이나 건축허가를 득한 경우가 있을 수 있다.

 

이럴경우 보통은 토지 소유자와 사업권 소유자가 같아야 하겠지만 다른 경우도 있다. 이 때에는 매매계약과는 별도로 사업권 양도, 양수계약을  체결하여야 하며 사업권 양도, 양수계약을 체결하지 않을 경우, 사업부지의 소유권을 확보했을 지라도 사업권을 가지고 있지 못하기 때문에 실제로 사업을 할 수 없는 경우가 있으므로 유의하여야 한다.

 

법인으로부터 사업권을 양수하는 경우에는 영업권 양도에 관한 이사회 결의서, 주주총회 결의서, 주주명부 및 법인 인감증명서를 반드시 첨부하여 사업권 양도 양수계약을 체결하여야 추후 발생될 수 있는 분쟁을 방지할 수 있다.

 

사업권 양도 양수 시 유의할 점이 있다. 보통 사업권 양도 양수 계약을 체결할 경우 양도하고 양수한 범위를 정확히 명기하지 않고 포괄적으로 하는 경우가 많은데 이렇게 되면 이 사업과 관련된 모든 채권 및 채무를 양수인이 포괄 승계하는 것으로 간주되어 부당한 채무를 부담하는 경우가 있다. 따라서 사업권 양도 양수계약 이전에 발생된 모든 채무는 양도인이 부담하는 것으로 하고, 채권과 양수도 계약 이후 발생되는 채무만을 양수인이 부담하는 것으로 계약을 하되, 가능하면 양수할 채권 및 채무의 종류를 구체적으로 명기하는 것이 바람직하다.

 

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사업권 양도ㆍ양수 계약서(Sample)

: 00 00 아파트 신축사업

: 서울 00 00 000-00 번지

건축허가번호:

 

위 사업에 관련하여 사업시행자 겸 도급인인 ㈜대한제일 대표이사 000(이하이라 한다) 시공사 수급인인 ㈜대한제일 대표이사 000(이하 이라 한다)간에 2002 00 00 체결된 공사도급계약서 00 0(정지조건부 사업 시행권 사업부지 양도ㆍ양수) 명기된 바에 따르면 어음 또는 수표가 부도처리 경우 사업시행권 사업부지를 에게 양도토록 되어있으며, 2003 00 00 발행한 어음이 최종 부도처리 되어 조건이 성취되었으므로 상기 사업에 관하여 아래와 같이 사업권, “명의의 사업부지 등을 에게 양도키로 합의하며, 이를 증명하기 위하여 계약서 2부를 작성하여 상호 서명날인한 1부씩 보관키로 한다.

 

1(양도ㆍ양수의 목적)

본 계약의 목적은 상기 사업 수분양자의 재산권을 보전함과 동시에 공사비 채권 사업의 사업부지 매입자금을 대여한 00은행의 대여금 채권을 보전하는데 있다.

“을”은 본 사업과 관련한 “갑”의 채무 중 상기 제1항의 목적달성을 위해 불가피한 00은행에 대한 대여금 채무와 수분양자에 대한 공사완공 채무를 제외한 어떠한 채무도 인수하지 아니한다.

 

2(사업시행권의 포기)

“갑”은 본 계약서 날인과 동시에 상기 사업의 시행권을 포기함은 물론 본 사업과 관련하여 어떠한 권리도 행사할 수 없으며, 본 사업과 관련된 일체의 채권을 “을”에게 양도한다.

“갑”은 상기 사업의 시행권을 포기하는 즉시 사업권 및 사업부지의 소유권을 “을”에게 양도키로 한다.

“갑”은 본 계약 날인 즉시 “을”로의 사업주체 변경에 필요한 서류 일체를 “을”에게 제공하여야 한다.

“갑”은 사업주체 변경을 위해 수분양자들로부터 사업주체 변경 동의서를 징구하여 “을”에게 제출하여야 한다.

 

3(사업부지의 양도 )

“갑”은 본 계약서 날인과 동시에 상기 사업부지의 신탁해지 및 “을”로의 소유권이전등기에 필요한 서류 일체를 “을”에게 제공하여야 한다.

“갑”이 사업부지 매입을 위하여 00은행 000지점으로부터 차입한 대출금의 차용인을 “을”로 변경키로 하되, 사업부지 소유권이전등기를 제외한 제반 사업권 양도ㆍ양수 절차가 완료되고 “갑”이 사업부지의 소유권이전등기에 필요한 제반 서류를 “을”에게 제공한 후 변경절차를 진행키로 한다.

본 사업의 인허가권자인 00구청에서 사업주체 변경 승인 조건을 제시할 때에는 조건이 완료되는 때에 상기1,2항을 이행키로 하되, “ 상기 항의 이행에 필요한 제반 서류를 계약서 날인과 동시에 에게 제출하여야 한다.

 

4(채권 양도ㆍ양수 수분양자의 처리)

“갑”은 본 계약서 날인과 동시에 상기 사업의 수분양자에 대한 분양대금 채권을 “을”에게 양도하며, 개인별 잔여채권 내역을 “을”에게 제출키로 한다.

“갑”은 본 계약서 날인과 동시에 본 사업과 관련하여 발생되었거나 발생될 부가가치세 환급채권을 “을”에게 양도한다.

“갑”은 “갑”이 “을”에게 채권을 양도한 사실의 통지에 관한 권한을 “을”에게 양도한다.

 

5(“ 이익금 처리)

“을”은 본 사업에서 발생되는 “갑”의 사업이익금 일금00 억원(부가세 포함)을 본 계약에 따른 사업권 양도ㆍ양수 절차가 완료된 후 수분양자로부터 수령한 분양대금에서 현금 인출하여 “갑”에게 지급하기로 한다.

“갑”은 본 사업과 관련하여 상기 제1항의 이익금 외에는 일체의 금원의 지급을 “을”에게 청구할 수 없다.

1항에 따른 이익금 지급전 이익금에 대해 3채무자로 하여 3채권자의 법적 조치가 있을 경우, “ 금액을 3채권자에게 대위변제하거나 공탁할 있으며 대위변제나 공탁으로 인해 상기 1항에 명기된 이익금 전액이 지출되었을 때에는 에게 어떠한 경우에도 이익금의 지급을 청구할 없다.

본 사업과 관련하여 대한 불측의 채권자가 있을 경우( 사업 목적물에 대한 이중분양, 할인분양 ), 변제 책임 민ㆍ형사상의 책임은 에게 있다.

 

6(계약의 해제 )

다음의 경우 즉시 양도ㆍ양수 계약을 해제할 있다.

“갑”이 본 계약상 “갑”의 의무를 이행하지 아니하거나 이행할 수 없게 된 때

“갑”이 본 계약상 의무이행 지체나 사업주체 변경금지 가처분, 사업부지 소유권이전등기 청구권 가압류 등 기타의 사유로 본 계약서 제1조 제1항의 목적을 달성할 수 없다고 판단될 때

본 계약과 관련하여 발생되는 간의 분쟁은 본점 소재지 관할법원으로 한다.

기타 본 계약서에 명기되지 아니한 사항은 협의하여 결정키로 하되, 협의 내용은 반드시 문서화 하여야 한다.

 

7(첨부서류)

“갑”은 본 계약서에 다음 각호의 서류를 첨부하여야 한다.

사업권 및 분양대금 채권 양도에 관한 이사회 결의서

사업권 및 분양대금 채권 양도에 관한 임시 주주총회 결의서

주주명부

법인인감증명서

법인등기부등본

국세 및 지방세 완납 증명서

수분양자 개인별 인적 사항, 분양대금 납부 미납현황

“을”은 사업권 및 채권 양도ㆍ양수를 위해 기타의 서류 및 “갑”의 인감날인이 필요할 경우 “갑”에게 서류의 제출 또는 인감의 날인을 요구할 수 있으며 “갑”은 이에 즉시 응하여야 한다.

 

 

 

2007. 월 일

 

 

 

“갑”(양도인)

주소:

상호:

성명: 대표이사 000 ()

 

“을”(양수인)

주소:

상호:

성명: 대표이사 000 ()

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共同事業契約書(共同住宅新築事業)

 

장00 정XX 서XX(이하 “갑”이라 칭한다.)과 ㈜XX산업개발 대표이사 김XX(이하 “을”이라 칭한다.)은 경기도 남양주시 와부읍 월문리 산00번지 외 27필지에 대한 사업지분 양수·양도절차에 의거 공동주택 신축사업을 추진하기 위하여 아래와 같이 계약한다.

 

— 아 래 —

 

제1조(목적)

본 계약은 상기 사업을 추진함에 있어 “갑”과 “을” 상호간 업무범위 및 기본적 책임과 역할을 명확하게 하고 사업을 성공리에 추진 완수하여 사업이익을 극대화 하는데 그 목적이 있다.

 

제2조(사업내용)   

사 업 명: 공동주택 신축사업

위 치: 경기도 남양주시 와부읍 월문리 산 00번지 외 00필지

대지면적: 약 145,000평, 국유지 5,927㎡는 별도

규 모: 제2종 지구단위계획구역은 사전 결정 승인된 지상 용적률을 기준(연면적: 102,954.32 평, 지상연면적: 86,961.53, 용적률: 196.38%)으로 세대 수 및 평형 변경 예정이며 지구단위 신청예정부지는 제2종 지구단위계획의 신청 및 사업 인•허가 조건에 따름.

 

共同住宅新築事業 施行 同業事業敷地

 

 

면적(㎡)

지 번

지역지구

국변부지

146,388.0

산00번지 외 14필지

제2종지구단위계획 구역

지구단위신청예정부지

339,754.0

산00번지 외 12필지

 

합계(전체사업부지)

486,142.0

총 28필지

 

 

제3조 [사업부지 및 사업권 평가]

본 목적사업(전체사업부지 및 일체의 사업권포함)의 금액평가는 전체사업부지중 제2종 지구단위계획구역인 국변부지 약 146,388.0㎡(44,282.77평)를 그 평가기준으로 한다.

상기 국변부지(146,388.0㎡)의 평가가액을 금원 1300억 원정으로 한다.

상기 국변부지(146,388.0㎡)의 평가금액 산정기준은 사업부지 면적이 아닌 지상건축 아파트 연면적을 그 산출 기준으로 한다.

전체사업부지중 잔여사업부지(339,754.0㎡, 일체의 사업권포함)의 평가가액도 지상 건축 아파트 연면적을 산출 기준으로 준용(準用)한다.

본 목적사업(전체사업부지 및 일체의 사업권포함)의 잔여 토지 평가가액은 상기 3항의 산출근거로 하여 4항에서 산정된 지상 건축 아파트 연면적으로 계산한 금원으로 한다.

 

제4조 [사업지분 및 출자금]

사업지분권은 전체사업부지에 대해 "갑:을 = 40:60" 으로 한다.

“을”은 “갑”의 해당 사업지분 율인 40%에 대한 문서를 작성 공증하여 “갑”에게 제공한다.

“을”의 해당출자 총액 중 전체토지 평가가액의 60%를 “갑”에게 지불하되 금원 700억 원정을 2006. . 까지 금융기관에 신탁하도록 하고, 금원 400억 원정은 사업승인(건축허가) 후 10일 이내 “갑”에게 지급한다.

상기 3항의 금원 400억 원정의 지급시기는 사업승인(건축허가) 후 10일(토. 일요일, 휴무일 제외) 이내 지급을 원칙으로 하되 사업승인 여부가 명료하여 “을”이 그 승인시점을 확인, 인지 가능하다면 사업승인 이전이라도 “갑”과 협의하여 전체 혹은 그 일부를 지급할 수 있다.

“을”이 지불한 토지대금 중 그 과부족의 정산은 “갑”과 “을”이 협의하여 방법과 시기를 정하도록 한다.

“을”이 출자할 총 투자금액은 전체 토지 평가가액의 60% 와 사업승인에 필요한 제반 비용, 이자, 수수료 등을 모두 포함한다.

사업지분권은 상기 1항을 원칙으로 하되 “갑”이 지분권 조정을 요구 시 “갑”과 “을”이 협의 그 시기와 지분권 변동 분에 대한 적정가격을 정하도록 한다.

제5조 [용어의 정의]

본 계약에 인용된 현재 권리자란 본 계약일 이전의 본 목적사업과 관련된 모든 이해 당사자를 의미하며 토지주, 신탁사(000), 시행자, 월문주택조합, 연예인조합, 본 목적사업과 사업부지관련 양•수도 계약 및 약정 자, 시공 관련자, 측량 자, 설계 및 국변용역자, 신탁계약 이전 설정권자, 기타 본 목적사업 및 목적부지관련 채권채무 당사자 및 제한물권 자 등을 총칭한다.

 

제6조[업무분장 및 업무준칙]

“갑”은 “을”이 해당출자금 중 금원 700억 원정을 금융기관에 신탁한 연후 ㈜000신탁에 신탁해지 해당 금원을 예치함과 동시에 본 목적사업부지 전체필지(약 145,000평)에 대한 근저당권을 “을” 명의로 설정되도록 한다.

“갑”은 본 목적사업부지의 현재 권리자와의 모든 채권채무 및 제반 권리관계를 하자 없이 정리 인수하여 “을”이 출자금 700억 원정을 금융기관에 신탁한 당일로부터 60일 이내에 본 목적사업부지 중 국변부지(146,388.0㎡)에 대한 소유권 이전등기를 “을”의 ㈜봉림산업개발로 하여야 하고 잔여사업부지인 지구단위신청예정부지(339,754.0㎡)에 대하여선 “을” 명의의 매매에 의한 소유권이전 청구권 가등기를 하도록 한다.

갑”은 “을”이 해당출자금 중 금원 400억 원정(제4조 3항 및 4항)을 지급함과 동시에 잔여사업부지인 지구단위신청예정부지(339,754.0㎡)에 대한 소유권 이전등기를 “을”의 ㈜00산업개발로 하여야 한다.

“갑”은 소유권 이전등기와 추후 부동산신탁사와 신탁계약을 체결할 수 있는 입증자료를 “을”에게 제공토록 한다.

“갑”은 본 목적사업과 연관된 제반 인허가 사안에 대하여 제2종 지구단위계획구역은 본 계약 제2조의 규모에 명시된 바와 같이 사전 결정 승인된 지상 용적률에 준하여 “을” 명의의 최종 사업승인을 본 계약 체결일 기준 6개월 이내에 취득하여야 하며 지구단위 신청예정부지의 사업규모는 추후 사업 인•허가 조건에 따르되 사업자 명의는 상기 제2종 지구단위계획구역에서와 같이 “을”로 하도록 하며 반드시 제반 진행사항을 “을”과 상의하여 합의에 의해서 결정 실행토록 한다.

“갑”은 본 계약 체결 후 본 목적사업 및 사업부지를 제3자에게 매매계약, 양도, 또는 담보제공 할 수 없으며 기타 제한물권(근저당권, 지상권, 가압류, 가처분 등)의 행위를 할 수 없다.

“갑”은 계약 후 즉시 관할관청으로부터 토지거래 허가를 득하여야 한다.

본 목적사업은 시행의 주체인 “을”이 대표이사로 취임하고 있는 ㈜00산업개발이 주도하되 제반 사항을 사전에 “갑”과 협의하여 결정 진행토록 한다.

계약 후 30일 이내에 제4조 4항에 언급된 금원 700억 원정을 “을”이 조달하지 못할 시 본 계약은 자동 해지된다.

 

제7조[출자금집행 준용원칙]

“을”의 출자총액 중 금원 700억 원정에 대한 준용(遵用)원칙

㈜000신탁 발행의 미 회수된 수익권증서 2매, 총 액면금액 금 244억 4천만 원을 신탁 해지 조건으로 ㈜000신탁에 지급한다.

목적사업 부지중 월문리 산69-1의 남양주시 2004 카 합 569 가처분에 대한 원상회복의 용도로 사용한다.

지역주택조합(등록번호: 000000-0000000)과 관련된 제반 사안의 처리에 사용한다.

현재 권리자와의 모든 채권채무 및 제반 권리관계를 하자 없이 정리 인수하는데 사용토록 한다.

제6조 2항의 소유권 이전등기 이전 발생의 제세공과금 및 기타 소유권을 원상회복하는데 사용한다.

잔여 잉여금은 본 목적사업부지 전체필지(약 145000평)에 대한 근저당권을 “을” 혹은 “을”이 지정한자 명의로 설정되도록 한 연후 “갑”의 임의대로 사용토록 한다.

 

제8조[시공·분양·신탁]

시공사 선정(1군 시공사), 공사계약 및 시공비 충당에 관한 관련업무는 “갑”과 “을”이 협의하여 결정한다.

본 목적사업의 시공비는 평당 000만원에서 000만원의 범위에서 책정 계약하도록 하며 반드시 “갑”과 협의하여 결정한다.

분양대금의 관리는 시공사와 신탁사, “갑”과 “을”이 상의하여 신탁사, 시공사, 시행사 공동통장으로 입금토록 하며 필요에 따라 신탁사가 자금관리를 한다.

신탁 관리 비용은 신탁관리금액의 0.6%-1% 한도에서 책정 계약하도록 한다.

 

제9조[제세공과금 및 사업경비, 금리의 준용(準用)]

소유권 이전등기 이전 발생의 제세공과금은 “갑”의 책임으로 한다.

소유권 이전등기에 따른 양도세는 “갑”의 책임으로 한다.

소유권 이전등기에 따른 등록·취득세는 “을”의 책임으로 한다.

“을”의 출자금원 중 300억 원정은 “을”이 보관하여 2000.01.20일 발행(문서번호: 00000-147)의 “국토이용계획변경 결정 알림”의 결정조건 및 2000.00.00일 남양주시와 체결한 협약서(추후변경포함)의 공사이행 보증서(보증금)의 목적으로 사업승인 및 건축허가 신청 시 남양주시에 하시라도 예치할 수 있도록 “을”이 관리토록 한다.

상기 언급된 공사이행보증금은 공동사업경비로 하며 공동 부담토록 한다.

신탁 관리 비용은 공동사업경비로 하며 "갑”, "을" 공동 부담토록 한다.

“을”이 출자하는 출자금의 금리는 년 6%이하로 하되 불가항력의 경제상황에서의 금리는 해당시점의 시중은행 금리를 준용(準用)하도록 하고 공동사업경비로 하여, 수수료는 8% 이하로 하고, 9조 6항 준용(準用) 공동 부담토록 한다.

상기 사항 이외의 본 목적사업 추진에 소요되는 제반 경비와 제세공과금(제6조 2항의 소유권 이전등기 이후)은 공동사업경비로 하여 공동 부담토록 한다.

 

제10조[사업의 결산]

본 목적사업의 결산 배분은 제3조 5항의 전체평가가액과 직•간접 공사비, 인허가비용, 본 계약 제9조의 제이자, 제세공과금 등의 공동사업경비를 분양수입금에서 공제한 이익 잉여금을 “갑”과 “을” 40:60의 비율로 중간결산이든 최종결산이든 공동 배분키로 한다

본 목적사업의 회계처리는 “갑”과 “을”이 상호 협의 처리한다.

 

제11조 [사업기밀 누설의 책임]

“갑”과 “을”은 본 계약서를 포함하여 본 사업과 관련한 사항을 사본 유출이나 기타 다른 여하한 방법으로도 비밀을 유출 하여서는 아니 된다.

기밀 유출에 의한 모든 피해에 대하여는 “갑”과 “을” 중 그 당사자가 민 형사간 책임을 감수한다.

 

제12조(분쟁해결)

본 계약과 관련 분쟁이 발생할 경우 당사자들은 원만한 해결을 위하여 충분히 협의 상호 양보토록 한다.

본 계약에 명시되지 아니한 사안의 경우 관련 법 일반 관례에 따르도록 한다.

분쟁의 소지가 원만히 해결되지 않을 시 소송관할 법원은 서울지방법원을 관할법원으로 한다.

 

본 계약서는 신의와 성실로 원칙에 의거 작성하고 이를 증명하기 위하여 “갑”, “을”이 각자 서명 날인하여 공증하고 각각 1부씩 보관한다.

 

첨부:

사업부지 토지 및 건물 등기부등본 각 1부.

사업부지 토지대장(임야대장) 및 건물 대장 각 1부.

사업부지 지적도 각 1부.

신탁물권의 근저당 설정용 일체서류 및 서울지방법원의 판결문 1부.

사업부지의 실 소유주 입증자료 각 1부.

각 권리자별 합의 약정서 각 1부.

“갑”과 “을”의 법인인감증명서 각 1부.

“갑”과 “을”의 개인인감증명서 각 1부.

“갑”과 “을”의 이사회 결의서 각 1부.

“갑”과 “을”의 사업자등록증(사본) 각 1부. (끝)

 

2006. 01. .

 

“갑”주 소:

성 명:

상 호:

대표이사:

 

“갑”주 소:

성 명:

 

“갑”주 소:

성 명:

 

“을”주 소:

성 명:

상 호:

대표이사:

 

“을”주 소:

성 명:

 

계약의 보증인: 주 소:

성 명:

 

사업권 양도 양수 시 확인사항

1. 건축주 명의변경 신고서

2. 토지사용 승낙서

3. 이사회 결의서

4. 주주총회 결의서

5. 주주명부

6. 지방세 국세 완납 증명서

7. 법인인감증명서

8. 법인등기부등본

9. 사업자등록증 사본

10. 각종 인허가서류 원본

11. 수분양자가 있을 경우

     ☆ 건축주 명의변경 동의서

     ☆ 분양계약서 원본

 

건물분 부가세

지상에 건물이 았는 토지를 매입할 경우, 지상 건물은 철거되어야 할 것이므로 아예 건물 소유자로 하여금 해당 동사무소 또는 구청에 건물 멸실 신고를 하도록 한 후 토지에 대해서만 매매계약을 체결하면 좋으나 매도인이 법인이거나 비협조적일 때에는 토지와 건물을 함께 매입할 수밖에 없다.

 

이 때에는 토지가와 건물가를 별도로 표기하고 건물가에 대해서는 매매대금에 부가세가 포함되어 있음을 명기하여야 한다.

 

건물분 부가세에 관한 언급을 하지 않을 경우 추후 부가세를 추가로 부담해야 될 우려가 있기 때문이다.

 

부전지

사업부지내에 연립주택이 있는 경우 주로 문제가 된다. 과거에는 주택과 토지가 별개의 등기부로 이루어져 있었으나 1984년 4월 10일 법률 제3725호로 제정되어 1985년 4월 10일부터 시행된 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"에 따라 집합건물의 경우 주택과 토지가 하나의 등기부등본에 등재되게 되면서 문제가 발생된 경우가 대부분이다.

 

예를 들면 연립주택의 사업부지가 1,000평이고 동일한 크기의 주택이 25가구라면 1가구당 토지지분은 40/1000평이 되어야 한다.(40/1000*25가구 = 1000/1000 = 1). 그러나 간혹 세대별 토지지분 또는 대지권 전부를 합하여도 1이 되지 않는 경우가 있는데 이를 부전지라 한다. 부전지가 발생되는 원인은 대부분이 최초 사업시행사가  토지지분 중 일부를 수분양자에게 양도하지 않고 자신의 소유로 남겨 둔 경우이므로 폐지된 토지등기부등본을 확인하여 현 소유자와  매매계약을 체결하거나 최초 사업시행사 또는 개인이나 그 상속인으로부터 무상 양도를 받으면 된다.

 

연립주택의 경우 또 하나 유의할 점은 사업부지상에 제한물권이 설정된 경우 흔히 대지권란에 "별도등기 있음"이라고 표기된다. 이러한 경우 토지등기부등본을 확인하여 사업부지상 설정된 제한물권을 말소하여야 함은 물론이다.

 

 

얼마 전 영업점 여신 담당자로부터 전화를 받은 적이 있다. “서초구 재건축 추진중인 아파트인데 등기부등본에 부전지란 표현이 있다. 부전지란 도대체 무슨 뜻이고 혹시 담보취급 시 문제가 있는 것은 아니냐?”란 내용이었다.

 

일반인들이 거래를 하든 재건축 시행자이든 업무상 일부 아파트, 연립주택의 등기부등본을 보다 보면 상기와 같이 등기부등본 표제부 좌측 상단에 주소와 더불어 ‘부전지: 공유지분의 합이 1이상’ 이란 다소 생소한 문구를 볼 수 도 있을 것이다.

 

담보취득의 문제점을 검토는 추후에 논의하기로 하고 이 부전지의 개념에 대해 간단히 알아보도록 하자.

 

(참고로 특히 공동주택이 밀집한 강남구, 서초구 등에 위치한 일부 노후화된 아파트단지의 경우 등기부등본상 ‘부전지: 공유지분의 합이 1이상’ 이렇게 등재되어 있는 경우 토지분할 등 소유권 정리 부분이 어려워져 재건축의 경우 사업추진이 사실상 상당히 힘들어지는 사태가 발생하기도 한다.)

 

그렇다면 이 부전지의 개념은?

 

눈치 빠른 혹자는 이를 보고 ‘아~~ 부전지란 공유지분의 합이 1이상이거나 이하인 토지 즉 전체면적과 소유권자의 대지지분이 다른 토지를 말하는 구나’ 라고 생각하며 회심의 웃음을 지을 수도 있겠지만 아쉽게도 그건 잘못된 생각이다.

 여기서 부전이란 부전[附箋]이란 한자로 해석되며 부전지(附箋紙)란 무슨 서류나 문건에 간단한 의견을 써서 덧붙이는 쪽지를 말한다 하겠다. 즉 부전지 자체에 특별한 뜻이 있는 게 아니라 단순한 의견 덧붙임을 말하며 그 덧붙이는 의견 내용이 그 뒤에 나온 것뿐인 것이다.

 

참고로 다음을 더 보도록 하자.

 

 

(환지등기절차 등에 관한 업무처리지침 2005.7.22제정 등기예규 제1107호)

 

보통 등기부등본상 표제부 좌측 상단의 부전지란 표현은 상기 공유지분의 과다 과소 외에도 농어촌정비법에 의한 환지(경지정리사업 시행신고 등)와 도시개발법에 의한 환지 등 에서 흔히 찾아 볼 수 있다.

 

이렇듯 부전지는 업무처리지침이나 등기예규에 의해 등기부에 표기된 것이며, 등기부에 부전지를 첩부하여 놓았다고 하더라도 이는 정보제공차원도 있지만 단순히 등기소에서의 업무처리의 편의를 위한 것에 불과하고, 법령상 부전지를 첩부하도록 규정하고 있거나, 부전지 내용만으로 등기상 어떤 효력을 갖는 것이 아니므로, 그러한 부전지를 제거하기 위하여 특별한 절차가 필요한 것도 아니다. 다만 그 부전지의 상세 내용에 이해와 주의를 요한다 할 것이다.

 

불보합지

공부상 면적과 실측면적이 서로 상이하여 일치하지 안는 땅이 있는데 이를 불보합지라 한다.

 

매매 목적부동산의 실제 면적이 공부상 면적과 다를 때에는 잔금 지급 시 매매계약 시에 명기된 평당가격과 동일한 금액으로 정산한다는 내용을 반드시 매매계약서에 삽입하여야 하며, 둘째. 계약금을 지급한 후 또는 계약금을 지급하기 전이라도 매도인 또는 매수인의 부담으로 지적측량을 정확히 하여 측량 성과도를 받아볼 수 있도록 계약 조항을 삽입하여야 한다. 셋째. 인접부지의 소유자가 경계를 침범하여 매매 목적 부동산을 불법 점유하고 있을 경우를 대비해 불법 점유지에 대한 명도 책임은 매도인에게 있다는 내용도 빠뜨려서는 안된다.

 

공유지분

토지 또는 건물이 공유물인 경우, 매매계약은 반드시 공유자 전원과 체결하여야 한다. 토지의 경우 공유지분 일부만 사업부지에 편입되는 경우엔 매매계약 전 공유자간  공유물 분할 합의서를 작성토록 하고 토지분할 절차를 밟은 후 분필등기를 경료하고 나서 사업부지에 편입되는 부분에 대해서만 매매계약이 체결될 수 있도록 하여야 비용을 절감할 수 있을 것이다.

 

분묘의 처리방안

사업부지가 야산이나 밭인 경우 대부분 사업부지 내에 분묘가 있다고 보면 된다. 더구나 평분이나 평분이 진행되어 분묘로 인식할 수 없는 분묘도 있을 수 있으므로 반드시 매매계약서에 분묘의 처리를 누구의 책임으로 할 것인가에 관해 언급할 필요가 있으며, 토지 매압자의 책임으로 분묘를 처리하여야 할 경우에는 그 비용을 매매가격에서 공제할 수 있도록 하여야 할 것이다. 왜냐하면 분묘 개장을 위해서는 최소 3개월 이상의 기간과 개장비용이 소요되기 때문이다.

 

무연분묘의 개장절차.

 

허가신청

개장허가신청서, 분묘의 사진, 분묘의 연고지를 알지 못하는 사유, 신청인의 소유토지임을 증명하는 서류 등을 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 신청하여야 한다.

 

개장허가

관할관청에서는 평분화 진행상태, 봉분 위에 무성한 초목, 제절부위의 훼손 상태, 분묘의 관리상태 등의 점검을 위해 현장을 확인한 개장허가를 하게 된다.

 

개장공고

개장공고는 중앙일간지를 포함한 2 이상의 일간지에 각각 2 이상 공고하여야 하며 번째 공고는 번째 공고 1개월이 지난 다음 공고하여야 한다. 개장공고 예시문안은 개장허가서 교부시 별지로 첨부된다.

 

개장신고 및 분묘개장

최초 개장공고일로부터 3개월 이상 경과한 . 공고문이 개제된 신문을 지참하고 관할관청을 방문하여 개장신고를 개장신고필증을 교부 받아 분묘를 개장하며, 개장 후에는 매장 묘지 등에 관한 법률 적합한 지역에 10 이상 매장하거나 또는 화장 납골하여야 하며 산골은 허용되지 않는다. 참고로 실제 신문지상에 공고된 분묘 개장공고의 예를 하나 소개한다.

  

 

무연분묘 개장 공고

 

장사 등에 관한 법률 제23 같은 시행규칙 14조조 규정에 의하여 다음과 같이 분묘 개장을 공고하오니 연고자나 관리인은 공고기간 내에 신고하여 주시기 바라며, 기간 내에 신고하지 아니한 분묘에 대하여는 무연분묘로 간주하여 임의개장 하겠음을 공고합니다.

 

무연분묘의 위치 및 장소: 안산시 00 173-1번지

분묘기수: 안산시 00 173-1번지(8)

안산시 00 172번지(3)

개장하고자 하는 이유: 개인 토지 무연고 정리(임야)

개장방법

유연분묘: 연고자와 합의 이장

무연분묘: 공고기간 경과 공고자가 임의 개장

개장 후 안치장소 및 기간: 부여군 00 00 1008-1번지

신고처

토지소유주: 000

주소: 인천광역시

전화: 000-000-0000

묘지 이장업체: 000

전화: 000-000-0000

00시청: 위생과

전화: 000-000-0000

공고인: 토지소유주 000

2000.00.00

 

세입자나 점유자 처리문제

사업부지상 또는 사업부지상 건물에 세입자나 점유자가 없을지라도 매매계약 협상 시에는 반드시 세입자나 점유자의 처리는 매도인의 책임하에 이루어질 수 있도록 하여야 하며, 매수인이 해결할 경우에는 그 비용을 청구할 수 있는 근거조항을 매매계약서에 삽입해 놓아야 한다.

 

주의할 점은 세입자나 점유자의 처리를 매도인이 완료토록 매매계약이 체결되었다고 해도 세입자나 점유자의 처리가 지연되어 사업에 지장을 초래하는 경우가 종종 있다. 이러한 경우에 대비하여 통상 제소전화해조서를 작성한 후 지정한 기일까지 건물이나 사업부지를 명도하지 않을 경우 법원으로부터 집행문을 부여받아 강제집행을 단행하는 방법을 사용하고 있는 실정이다. 사업의 빠른 추진을 위해 꼭 필요하다면 다소 비용이 들더라도 제소전화해조서를 작성해 두는 것이 좋다.

 

지하 지장물 처리문제

지상의 지장물은 눈에 보이기 때문에 쉽게 매매계약서에 명기 할 수 있으나 지하 지장물의 경우 눈에 보이지 않기 때문에 매매계약서에서 빠뜨리기 쉽다. 지하에 지장물이 있는지 여부는 보통 시공사를 선정하고 착공을 해야 알 수 있으며, 시공사와의 도급계약서에는 지하 및 지상 지장물의 처리책임이 시행사에게 있는 것으로 명기되는 것이 보통이기 때문에 사업부지 매매계약서에 지하지장물 처리책임이 누구에게 있는지 명기되어 있지 않을 경우 토지매도인과의 소송을 통해 문제를 해결하거나 불측의 비용을 시행사가 부담해야 할 가능성이 있다. 물론 우리 민법 제580조  제1항에는 매매의 목적물에 하자가 있을 경우, 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 기타의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있다. 그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러지 아니하다라고 규정하고 있기 때문에 매매계약상 지하 지장물의 철거책임에 관해 어급이 없더라도 매도인에게 손해배상 등을 요구할 수는 있겠지만 당사자간 분쟁의 씨앗을 없애기 위해서는 명백히 그 책임소재를 밝혀두는 것이 현명한 방법이다.

 

종중 등과의 매매계약

종중이나 종교재단, 학교재단 등이 소유한 재산에 대해 매매계약 협상을 할 때에는 협상대표가 대표권이 있는지 여부를 확인해야 하고, 매매목적물의 매각에 대해 적법절차를 거쳐 승인을 받았는지를 서류상으로 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

 

 종중 소유 재산을 매각할 때에는 종중 규약에 따른 매각절차를 밟아야 하므로 종중의 규약을 사전에 검토하여 규약에 따른 절차가 적법하게 이행되었는지를 점검하여야 한다. 규약이 없는 종중의 경우엔 매매를 위해 종회의 총회를 개최하여 다수결에 의한 동의를 받아야 한다.

 

 종교재단의 재산도 해당 종교재단의 규약이나 정관 또는 관련법에 따라 적법절차를 거쳐야 재산을 매각할 수 있도록 되어 있는 경우가 대부분이므로 사전에 관련 법령 및 서류를 잘 검토한 후 매매계약이 이루어질 수 있도록 하여야 할 것이다.

 

 사립학교법에 의하면 학교법인이 그 기본 재산을 매도할 때에는 관할청의 허가를 받도록 되어 있다. 기본재산이라 함은 정관에 의하여 기본재산으로 되는 재산, 이사회의 결의에 의하여 기본재산에 편입되는 재산 등이다. 따라서 학법인의 재산을 매수할 때에는 사전에 당해 학교법인의 정관, 이사회 회의록, 재산목록 등을 검토하여 감독관청의 허가를 받아야 하는지 여부를 점검하여야 한다. 개인이 설치 운영하는 유치원의 경우도 사립학교법의 적용을 받기 때문에 학교법인의 재산매매시와 동일한 점검을 하여야 한다.

 

0000씨 0000파 종중규약

 

1 총칙

 

1(종중의 명칭)

본 종중은 0000종중이라 칭한다.

 

2(구성원)

본 종중의 구성원은 0000 전원으로 하되 의결권은 민법에 따른 성인에 한하여 갖는다.

 

3(책무)

본 종중의 구성원은 선조를 존중하고 종중원간 친목을 돈독히 하며, 종재를 보호 관리하고 규약을 준수할 책무를 갖는다.

 

4(사무소)

본 종중과 관련된 제반 사무는 000 소재한 종중 사무소에서 행한다.

 

2 기구

 

5(총회)

총회는 성인인 종원으로 구성되며, 정기총회와 임시총회는 종중대표 또는 전체 종원 성인인 종원의 10분의 1 이상의 요구에 의해 소집된다.

총회의 의결사항은 다음과 같다.

선조 묘소에 관한 사항

종중재산 관리득실에 관한 사항

 

6(임원회)

임원회는 종중 집행기관으로서 도유사 1, 부유사 2, 총무유사 1, 재무유사 1, 감사 2명으로 구성된다.

임원회의 의결사항은 다음과 같다.

예산 및 결산에 관한 사항

재산관리에 관한 사항

 

3 회의

 

7(회의의 소집)

정기총회는 매년 10 둘째 일요일에 소집된다.

임시총회는 종중대표 또는 전체 종원 중 성인인 종원의 10분의 1 이상의 요구에 의해 소집된다.

임원회의 결의를 필요 시 종중대표의 요구에 의해 소집된다.

 

8(의결 정족수)

총회의 결의를 필요로 하는 사항에 대해서는 의결권을 가진 종원 1/2 이상의 참석과 참석종원 2/3 이상의 찬성이 있어야 한다.

임원회 결의를 필요로 하는 사항에 대해서는 임원회 정원의 1/2 이상의 찬성이 있어야 한다.

 

4 기타

 

9(결산보고)

종중대표는 매년 정기총회 시 당해년도 결산 및 차년도 예산을 총회에 보고하여야 한다.

 

10(규약의 개정)

본 규약은 총회의 의결을 통해 개정할 수 있다.

 

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부동산 매매계약서

 

매매 목적물의 표시


소재지

소유자

구분

면적

소유권제한 사항

 

 

 

 

 

채권최고액

종류

 

 

토지

    ( 평)

 

 

 

 

건물

    ( 평)

 

 

☆ 위 면적은 토지대장 및 건축물대장상의 면적이며, ㎡을 평으로 환산할 때에는 ㎡을 3.3058로 나누어 환산키로 한다.

 

위에 표시한 매매목적물에 대하여 매도인을 이라 하고 매수인을 이라 하여 아래와 같이 매매계약을 체결한다.

 

- 아 래 –

 

1 (계약의 목적)

본 계약의 목적은 으로부터 표시 부동산과 별첨 토지 목록표의 부동산을 매수하여 공동주택건립을 하기 위함이며, “ 사실을 충분히 인식하였으며, 목적의 달성을 위하여 상호 권리와 의무를 성실히 이행함을 목적으로 한다.

 

2 (매매대금의 지급방법)

위 표시 부동산의 매매대금은 토지 및 지상물(지상건물 허가 유무에 관계없이 모두 포함) 포함하여 매매대금 총액 일금 원정(\ )으로 하여 다음과 같이 지급한다.


구분

비율

금액

지급조건

비고

계약금

10%

 

사업부지 지주계약 100%완료

(향교소유부지 및 국ㆍ공유지 제외)

 

중ㆍ잔금

90%

 

사업계획 승인 후 30 이내 또는 계약 18개월 이내 빠른 날짜

 

100%

 

 

 

“을”이 상기 중ㆍ잔금 지급기일인 계약일로부터 18개월 이내에 사업계획승인을 득하지 못할 경우, “을”은 미지급 중ㆍ잔금에 대해 국민은행 일반대출 이자율을 적용한 지연이자를 “갑”에게 지급하는 조건으로 중ㆍ잔금 지급일을 연장할 수 있다.

지급방법

“갑” 명의의 아래 은행계좌에 “을” 또는 “을”이 지정하는 자가 입금하고 영수증은 무통장 입금 증으로 갈음한다. 단, “갑”이 “갑” 명의의 계좌가 아닌 타인명의 계좌로의 입금을 요구할 때에는 “을”은 타인 명의로 입금할 수 있다.


예금주

은행명

계좌번호

비고

 

3 (“ 책임사항)

“갑”은 다음 사항을 자신의 책임과 비용으로 이행하여야 한다.

토지매매계약 시 인ㆍ허가에 필요한 서류를 매수자에게 교부하여 인ㆍ허가가 원활하게 진행되도록 하여야 한다.

“갑”은 본 매매계약 이후에는 어떠한 경우에도 타인과 본 계약의 목적물인 부동산에 대한 매매 또는 기타 약정. 근저당권 및 질권의 설정 등의 처분 행위를 하여서는 아니 되며, 만일 이를 위배할 경우 이 계약체결에 소요된 모든 비용 등을 “갑”이 배상하여야 한다.

목적 부동산 내에 세입자 및 점유자(무허가 건물 포함) 있을 경우, “ 중ㆍ잔금 수령일 전까지 책임으로 처리키로 하며 매매계약 명의의 명도확약서를 에게 제출하기로 한다.

“갑”은 계약금 수령 전까지 “갑”과 임차인(전전대 포함)과의 명도(건물 및 토지 포함)에 대한 제소전화해조서 등을 통하여 명도를 확정하여야 한다.

“갑”이 중ㆍ잔금 수령 전까지 세입자 및 점유자로부터 목적 부동산의 명도를 받지 못할 경우, “을”은 “갑”이 “을”에게 제출한 명도확약서에 의거 명도를 위한 비용을 대지급 할 수 있으며 “갑”은 이에 어떠한 이의도 제기할 수 없으며 대지급 한 비용은 “갑”이 수령할 매매대금 중ㆍ잔금에서 공제키로 한다.

“갑”과 “을”은 계약금 지급과 동사에 “을”의 “갑”에 대한 소유권이전등기청구권을 실현하기 위하여 제소전화해를 하기로 한다. 단, 소유권이전용 인감은 중ㆍ잔금 수령 시 제출키로 한다.

“을”이 계약금 지급 시 “갑”은 근저당 및 지상권 설정(수령금액의130%)에 필요한 제반 서류(등기필증, 인감증명서, 주민등록등ㆍ초본 등)를 “을”에게 제출하고, 계약금 지급 후 “을”의 비용으로 매수인 또는 매수인이 지정하는 자가 매매 목적토지상에 근저당 및 지상권을 설정할 수 있도록 한다.

 

4 (계약 부동산의 면적 기준 )

상기 매매목적물의 부동산 계약면적 기준은 확정측량에 의하며, 부동산의 면적 증감이 발생한 경우 2조의 매매대금 단가를 적용하여 중ㆍ잔금 지급 정산키로 한다.

매매목적 부동산인 토지 또는 건물의 토지대장 또는 건축물대장상의 면적과 토지 또는 건물의 등기부등본상 면적이 일치하지 아니할 때에는 중ㆍ잔금 수령일 전까지 책임으로 면적표기를 정정하여 이전등기 또는 말소등기에 지장이 없도록 하여야 한다.

 

5 (제한물권 말소)

“갑”은 목적부동산에 설정된 임차권, 근저당권, 지상권 등 제한물권과 가압류, 가처분, 기타 토지사용을 제한하는 모든 타인권리를 중ㆍ잔금 수령일 이전까지 “갑”의 책임과 비용으로 말소하고 “을”에게 즉시 통보하여 “을”이 목적토지를 사용하는데 지장이 없도록 한다.

중ㆍ잔금 지급일 전까지 상기 1항을 이행치 아니한 경우, “ 매매대금의 지급에 갈음하여 관련 채권자들에게 해당 채무금을 대지급 있으며 대지급금은 에게 지급해야 매매대금에서 공제키로 한다. 경우 대위변제 행위에 대하여 과다변제 과실에 대한 책임을 일체 물을 없다.

 

6 (제세공과금)

목적부동산에 대한 제세공과금 등 기타 부과금은 발생기준일을 중ㆍ잔금일로 하여 그 이전에 발생된 것은 부담하고, 이후에 발생된 것은 부담한다.

 

7 (권리의무 담보금지)

“갑”은 본 계약에 관련된 권리의무를 타인에게 양도하거나 일체의 담보로 제공할 수 없고, 또한 본 건 부동산을 타인으로 하여금 사용하게 할 수 없다.

 

8 (목적부동산의 명도 지연이자)

“갑”은 제2조에 정한 중·잔금을 수령함과 동시에 소유권 이전에 필요한 일체의 서류를 “을” 또는 “을”이 지정하는 자에게 제출하며, 목적부동산은 계약서에 표시된 중·잔금일 이전까지 “을”에게 명도하여야 한다.

“갑”이 중·잔금 지급일 전까지 제3조 및 제5조에 규정된 사항을 이행하지 아니하여 “을”에게 목적부동산을 명도할 수 없거나, 정당한 사유 없이 중·잔금 수령을 거절하거나 또는 소유권 이전등기 서류를 제출하지 않아 매매부동산의 명도가 이루어지지 아니할 경우 지연일수에 대하여 매매대금 총액의 매일할 1/1,000에 해당하는 지체보상금을 중·잔금에서 공제한 후 “을”이 “갑”에게 중·잔금을 지급한다.

 

9 (계약의 해제 또는 해지 손해배상)

다음의 경우 본 계약을 쌍방 무효로 하고 수령한 계약금 중도금을 에게 통보 받은 날로부터 15 이내에 반환키로 한다. , 15 경과 시부터는 24% 금리를 적용하여 반환키로 한다. 계약금 등을 반환 소유 부동산에 설정한 근저당 지상권을 즉시 해제키로 한다.

공동주택사업을 위해 필요한 별첨 전체 부동산의 소유자들 중 한 사람이라도 매도를 거부하여 공동주택사업이 불가능하다고 판단될 경우

관할관청의 지구단위계획심의 부결(보류 유보의 경우도 포함) 사업승인 인·허가가 불가능할 경우.

관할관청의 지구단위심의 결과 공동주택건립 대지면적(공원, 공장, 도로제외) 현저히 감소되어 공동주택사업이 불가능하다고 판단될 경우.

“갑”은 다음 각호 중 하나에 해당하는 경우에는 이 계약을 해제할 수 있다.

“을”이 정당한 사유 없이 매매대금(중·잔금) 지불을 30일 이상 지체할 경우.

기타 중대한 계약 위반으로 계약의 목적을 달성할 없음이 명백히 인정되는 경우.

“을”은 다음 각호 중 하나에 해당하는 경우에는 이 계약을 해제할 수 있다.

“갑”의 책임 있는 사유로 인하여 중·잔금 약정 일이 30일 이상 초과되었음에도 부동산의 이주 및 명도가 이루어지지 않을 경우.

“갑”이 정당한 사유 없이 매매대금 수령을 거부하거나, 제3조 내지 제8조에 정한 의무를 이행하지 아니한 경우.

기타 위반으로 계약의 목적을 달성하기 곤란하거나, 달성할 없음이 명백히 인정되는 경우.

본 계약을 위배할 시에는 2조의 계약금 배액을 배상하고 위배할 시에는 계약금 포기와 동시에 소유의 부동산에 설정한 근저당 지상권 설정을 즉시 말소해 주어여 한다.

 

10 (분묘이장)

사업부지에 분묘가 있을 경우 분묘이장은 처리하고 이에 따른 비용 또한 부담한다. , 무연고 분묘의 경우는 처리하기로 한다.

 

11 (천재지변 불가항력에 대한 사항)

사업부지 전부 또는 일부를 에게 인도 전에 천재지변 또는 불가항력에 의해 멸실, 훼손된 경우 손실은 부담으로 한다.

 

12 (측량 분할)

“갑”은 매매계약 체결 후 “을”이 필요한 경우 매매계약토지에 대하여 측량, 분할 및 지적공부 정리를 할 수 있도록 협조하여야 하며, 필요한 제반 서류를 발급하여야 한다.

매매계약토지에 대해 시행되는 측량, 분할, 지적공부 정리에 소요되는 비용은 부담으로 한다.

 

13 (분쟁의 해결)

본 계약에 정하지 않은 사항은 상 관례 및 일반법령에 따르기로 하고 상호간에 성실의 원칙을 준수하기로 한다. , 분쟁의 발생 시에는 목적부동산의 소재지 관할법원으로 한다.

 

14 (계약의 효력발생)

본 계약은 서명 날인하여, 별첨 전체 사업부지의 매매계약이 100% 완료된 2조의 은행계좌에 계약금이 입금됨으로써 효력이 발생한다.

“을”이 제3자를 지정하여 매수인 변경을 요구할 경우에는 “갑”은 이를 인정하고 상기 제1항과 동일하게 효력이 발생되는 것으로 한다.

 

15 (기타사항)

계약금 수령 후 사정으로 매수인 명의, 주소지 매수인 명의에 변경사항이 있을 경우 이를 허락하며, 관공서 제출 서류 행위가 필요한 경우 이에 협조하여야 한다.

“갑”과 “을”은 본 계약 이후 어떠한 이유로든 매매대금의 증액 또는 감액, 추가 비용부담 등을 “갑”과 “을” 상호간에 요구할 수 없다.

 


특약사항

 

 

 

첨부: 전체 사업부지 목록 1

 

이 계약을 증명하기 위하여 본 계약서 2통을 작성하여 ”, “ 기명 날인한 1통씩 보관키로 한다.

 

 

 

2006년 월 일

 

매도인(“”) :

:

주민등록번호:

전 화 :

 

 

매수인(“”) :

:

:

 

--------

 

용적률과 매매가격의 연동

중도금 및 잔금 지급시기

인허가 조건부

제한물권 해결방안 명기

Posted by REally-Man

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